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北京富城金鼎合同纠纷判决 
北京瑞赢酒店物业管理有限公司第一分公司与北京富成金鼎餐饮管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

北京市第三中级人民法院
  
   民 事 裁 定 书
(2016)京03民终4295号
上诉人(原审原告)北京瑞赢酒店物业管理有限公司第一分公司,住所地北京市朝阳区北四环东路89号。
负责人宋立军,总经理。
委托代理人李霞,北京中投律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)北京富成金鼎餐饮管理有限公司,住所地北京市朝阳区北四环东路89号俱乐部南楼。
法定代表人曾刚,董事长。
委托代理人谷辽海,北京市辽海律师事务所律师。
委托代理人刘锦平,北京市辽海律师事务所律师。
上诉人北京瑞赢酒店物业管理有限公司第一分公司(以下简称瑞赢物业公司)因与被上诉人北京富成金鼎餐饮管理有限公司(以下简称富成金鼎公司)物业服务合同纠纷一案,不服北京市朝阳区人民法院(2015)朝民初字第58254号驳回起诉的民事裁定,向本院提起上诉。本院受理后,依法组成由法官巴晶焱担任审判长,法官郑吉喆、王天水参加的合议庭,于2016年3月16日、2016年4月28日公开开庭进行了审理。上诉人瑞赢物业公司的委托代理人李霞、被上诉人富成金鼎公司的委托代理人谷辽海、刘锦平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
瑞赢物业公司在一审中起诉称:瑞赢物业公司为朝阳区北四环东路×号富成花园物业服务单位,富成金鼎公司为该小区接受物业服务的业主,因富成金鼎公司为经营单位,富成金鼎公司与瑞赢物业公司依物业服务合同约定按照每月25000元收取物业服务费。富成金鼎公司在经营期间也享受到了瑞赢物业公司对富成花园的物业管理服务。但自2014年开始富成金鼎公司以各种理由不按时交纳物业费。2014年1月至2014年12月期间的物业费拖欠至今未交。在此期间瑞赢物业公司多次催促富成金鼎公司交纳,均未果。现瑞赢物业公司诉至一审法院,请求判令富成金鼎公司支付瑞赢物业公司2014年1月至2014年12月物业费300000元。
一审法院裁定认为:业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。瑞赢物业公司提交2008年1月位于朝阳区北四环东路×号富成花园俱乐部南楼富成金鼎公司拟成立时的企业住所(经营场所)证明,产权单位盖章为北京鸿达房地产有限公司,即北京鸿达房地产有限公司同意富成金鼎公司在上述地址注册成立,富成金鼎公司于2008年5月28日注册成立,住所地为朝阳区北四环×号富成花园俱乐部南楼。瑞赢物业公司另提交北京鸿达房地产有限公司于2009年与案外人签订涉案房屋买卖合同复印件,即以现有证据能够确定富成金鼎公司系俱乐部南楼的实际使用人而非业主。瑞赢物业公司主张曾与富成金鼎公司签订《物业管理服务合同》,依该合同委托期限自2010年8月1日至2013年12月31日,即瑞赢物业公司要求2014年的物业管理费亦不在上述期间内,瑞赢物业公司只能提交与富成金鼎公司签订合同的复印件,富成金鼎公司不予认可,该院对合同的真实性亦难以采信。现难以通过合同相对性确认双方存在法律关系。故瑞赢物业公司起诉不符合法律规定。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定,裁定:驳回瑞赢物业公司的起诉。
瑞赢物业公司不服一审法院上述民事裁定,向本院提起上诉。其主要上诉理由是:一、一审裁定认定事实错误。瑞赢物业公司是富成花园的物业服务单位,富成金鼎公司在瑞赢物业公司提供物业服务的小区范围内进行经营,也在实际使用瑞赢物业公司提供物业服务的富成花园俱乐部。富成金鼎公司从2008年营业至今与瑞赢物业公司之间一直存在物业服务合同关系(包括口头合同关系)。在双方履行物业服务过程中,富成金鼎公司除了2014年没有按时缴纳物业服务费外,2013年以前以及2015年均已按时缴纳了物业服务费。另外2014年,瑞赢物业公司已提供了合格的物业服务,对此富成金鼎公司在一审庭审中认可签收催缴函,瑞赢物业公司提交的维修安装路灯费用的结算单及代收代缴水电费发票等相关证据亦可证明富成金鼎公司是物业服务费的缴纳人,其负有缴纳物业服务费用的义务。二、一审裁定适用法律错误。根据民事诉讼法第119条规定,瑞赢物业公司完全符合起诉的各种条件,故一审法院依此驳回瑞赢物业公司的起诉,裁定错误。综上,瑞赢物业公司认为,一审法院认定事实和适用法律错误,故上诉请求:撤销一审裁定,发回重审,支持瑞赢物业公司一审诉讼请求。
富成金鼎公司服从一审法院裁定。其针对瑞赢物业公司的上诉理由答辩称:一、一审裁定认定事实正确。1.瑞赢物业公司无有效证据证明2014年双方之间存在书面或口头的物业服务合同。2.瑞赢物业公司主张2014年已经提供了合格的物业服务没有依据。二、一审裁定适用法律正确。瑞赢物业公司无有效证据证明2014年与富成金鼎公司存在合法的物业合同关系,故其不符合民事诉讼法第119条规定的起诉条件,一审法院裁定驳回其起诉,适用法律完全正确。综上,请求驳回瑞赢物业公司的上诉,维持原裁定。
本院经审理认为:《物业管理条例》第六条第一款规定:“房屋的所有权人为业主。”该条例第四十二条第一款规定,“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定:“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费,物业服务企业请求业主承担连带责任的,人民法院应予支持。”本案中,富成金鼎公司于2008年5月28日注册成立,住所地为朝阳区北四环89号富成花园俱乐部南楼,上述企业住所的产权单位为北京鸿达房地产有限公司。根据现有证据,富成金鼎公司并非涉案房屋的业主,富成金鼎公司与瑞赢物业公司就2014年的物业管理费未签订物业管理服务合同,亦无证据表明富成金鼎公司与北京鸿达房地产有限公司约定过物业费用由富成金鼎公司缴纳,故一审法院据此裁定驳回富成金鼎公司的起诉并无不当。现瑞赢物业公司主张应由富成金鼎公司交纳涉案房屋物业费,证据不足,本院不予支持。
综上,瑞赢物业公司的上诉主张,依据不足,本院不予支持。一审法院裁定驳回瑞赢物业公司的起诉,并无不当,本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,裁定如下:
驳回上诉,维持原裁定。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 巴   晶   焱
代理审判员 郑   吉   喆
代理审判员 王   天   水

二〇一六年四月二十九日
书 记 员 耿梦琪书记员张瀮元
 
 
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